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A la fin des années 70, les villes de Roubaix
et Tourcoing sont confrontées à une crise profonde et
brutale de l'activité textile qui entraîne à la fois la
perte de milliers d'emplois et l'abandon d'un immense
patrimoine architectural souvent de grande qualité,
situé au coeur des villes. Elles décident, avec la CCI de
Lille Métropole et la Caisse des dépôts et consignations, de
créer un outil dédié au recyclage de ces friches
industrielles : la Sem du Versant Nord Est. |
Avec le temps, les villes de la métropole lilloise sont
confrontées à la nécessité de restructurer plus largement
leur tissu urbain qui se délite sous l'effet de la crise.
.
La notion de "ville Renouvelée" s'impose comme une
volonté politique de développer la Métropole à partir de la
ville existante en redynamisant les morceaux de ville dégradés ou
fragilisés. |
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Les partenaires de cette politique, et en premier rang la
Communauté Urbaine de Lille, actant l'expérience acquise
par la Sem, affirment leur volonté de mettre cet outil au
service de la politique métropolitaine en la matière. La
CUDL devient alors le premier actionnaire de la Sem, qui se
transforme en Sem Ville Renouvelée, société portée vers le
renouvellement urbain, car disposant des capacités pour
l'appréhender dans sa globalité et sa complexité. |
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La Sem se positionne en «assembleur urbain», capable d'organiser
et de manager les partenariats et les montages les plus
complexes. Elle étoffe parallèlement son offre et
développe une gamme complète des métiers de la ville
ajoutant, aux savoir faire d'aménageur et de constructeur,
des compétences en matière de gestion de biens et de
services (bâtiments d'activités, de commerces, exploitation
du stationnement, gérance prochaine d'un nouveau lieu
culturel, ...) et en matière de rénovation de l'habitat
privé. |
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Depuis la
fin de l'année 2000, la Sem est chargée de conduire une
opération de réhabilitation lourde de près de
5 000 logements privés sur 10 territoires de Roubaix,
Tourcoing et Wattrelos, situés en GPV. Les missions :
-
animer
une Opah complexe, avec outils financiers spécifiques
-
instaurer
des Périmètres de Restauration Immobilière
-
acquérir,
à l'amiable, par préemption ou expropriation, les
immeubles dont les propriétaires ne peuvent ou ne veulent
pas réaliser les travaux prescrits
-
enfin,
commercialiser les immeubles acquis, avec projet de
rénovation, auprès d'investisseurs qui bénéficient de
subventions et d'avantages fiscaux.
Habitat
Patrimoine est la plus importante opération de
réhabilitation de logements privés engagée en France. Elle
bénéficie du concours des partenaires du GPV et notamment de
l'Etat, l'Anah, la Communauté Urbaine, le Département du
Nord, la Région Nord-Pas-de-Calais, les Villes de Roubaix,
Tourcoing et Wattrelos et la Caisse des dépôts et
consignations. Dix-neuf personnes composent le département
qui prend en charge ce projet au sein de la Sem.
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TOURCOING
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Quartier du Virolois |
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en euros
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Maison avec cour de 12m2
& terrasse de 7,5m2 |
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surface |
69 M2 |
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prix du foncier |
32
599 € |
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frais d'enregistrement |
2
282 € |
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prix total foncier |
34
881 € |
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honoraires AST |
3
564 € |
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travaux base 800€ |
55
440 € |
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prix total foncier + travaux + AST |
93
885 € |
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TMI 37.38%
-
Financement amortissable sur
20 ans avec différé amortissement en Capital la première
année
-
Livraison du bien rénové le
01/01/2005
-
Revente à 10 ans
Résultats :
-
Besoin de trésorerie = 116 €
mensuel
-
Economie d'impôt + de 13 000
€
-
Capital net d'impôt à 10 ans
= 45 559 €
-
TIR supérieur à 20%
-
Nous n'avons
pas tenu compte dans le besoin de trésorerie,
de la prime ANAH de + de 12 000 €
Qui dit mieux s'agissant
d'un investissement inférieur 100 000€ et livrable très
rapidement
Cliquez
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ici
pour voir l'étude
sur ces bases.
Quelles obligations par
rapport à De Robien dans le neuf :
-
Avant les travaux faire
établir par un « contrôleur technique ou un technicien de
la construction qualifié, indépendant des personnes
physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux
de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette
activité », un état descriptif du logement ainsi qu’une
attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le
logement ne répond pas aux caractéristiques de la
« décence ».
-
Après la réalisation des
travaux, le même type de technicien indépendant doit
établir de nouveau un état descriptif du logement et une
attestation de conformité de la réhabilitation aux
prescriptions du décret et d’un arrêté d’application
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