Dispositif

Dans la mesure où l'hébergement concerné est considéré selon les termes de la loi comme étant une résidence de tourisme classée voire une résidence avec quatre services, ce dernier est assujetti à la TVA. Par voie de conséquence, l'investisseur peut en demander le remboursement, ce qui diminue d'autant son coût d'acquisition.

Définition

C'est l'arrêté du 14 février 1986 qui a défini les résidences de tourisme.

Ce dernier précise qu'une telle résidence doit être considérée comme un hébergement commercial classé, faisant l'objet d'une exploitation soit permanente, soit saisonnière.

Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires. Cette résidence doit avoir la capacité d'au moins cent lits, loués à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.

Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Certaines de ces résidences proposent, en outre, divers services à la carte de nature para hôtelière.

Dans tous les cas, la résidence de tourisme doit être gérée par une seule personne physique ou morale. Elle peut être placée sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Quant au « classement », la décision est prise par le préfet après avis de la commission départementale d'action touristique.

De plus, l'exploitant doit souscrire un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées par les articles 176 à 178 de l'annexe XI au CGI.

Quant aux autres résidences ne s'adressant pas spécifiquement à une clientèle de touristes, elles sont tenues (pour être considérées comme telles et donc bénéficier d'allégements fiscaux) de proposer les quatre services à la carte déjà précités.

Avantage fiscal

Depuis le 1er janvier 1991, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont exonérées de TVA.

Cela empêche ipso facto les propriétaires de récupérer cette TVA sur le prix d'acquisition. Toutefois, les résidences de tourisme classées et les résidences avec services conservent la possibilité de récupérer immédiatement la TVA sur le prix d'acquisition.

La doctrine administrative a été hésitante pour les autres résidences avec services jusqu'à une réponse
ministérielle de novembre 1992 (réponse Thomas, JO-AN du 9 novembre 1992, p. 5103) qui reconnaît le montage financier des autres résidences avec services et les assimile pratiquement aux résidences de tourisme à condition qu'elles proposent les fameux quatre services de base.

La récupération de la TVA est possible pour tout particulier

• qu'il soit loueur en meublé professionnel ou non professionnel
• qu'il achète meublé ou nu, à la condition expresse qu'il loue par bail commercial de neuf ans au minimum (dans la pratique les baux conclus sont plutôt de onze ans) à un exploitant qui louera meublé dans une résidence de tourisme classée ou dans un autre établissement proposant, en plus de l'hébergement, les quatre services mentionnés.

Limite de remboursement de TVA

Depuis que la France applique la directive européenne sur la TVA immobilière, la durée d'amortissement de cette TVA est passée de dix à vingt ans pour les résidences dont le permis de construire est postérieur au 31 décembre 1995.

Cette disposition entraîne la restitution au fisc de la TVA non amortie en cas de revente avant vingt ans. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d'années restant à courir.

Autrement dit, mieux vaut prévoir une revente sur le très long terme, après vingt ans si possible, pour ne pas perdre une partie de l'avantage fiscal.

Imputation des charges

Les revenus locatifs tirés de la location d'une résidence de tourisme ou avec services sont imposés dans la catégorie des BIC. A ce titre, le contribuable peut opter pour différents régimes fiscaux dont le réel simplifié. Ce dernier lui permet de déduire les frais généraux (frais de gestion, impôts locaux, frais d'acquisition, intérêts d'emprunts, travaux d'entretien ou de remise en état) de la manière suivante

• s'il est loueur en meublé non professionnel, les déficits éventuels sont reportables sur les résultats bénéficiaires de même nature et, ce, pendant les cinq années suivantes;
• s'il est loueur en meublé professionnel, les déficits occasionnés sont alors imputables sur les revenus globaux.

En revanche, même soumis aux BIC, seul l'amortissement linéaire est permis. L'amortissement dégressif est prohibé.

Compatibilité avec d'autres statuts

Il n'existe aucune incompatibilité particulière entre le dispositif Besson et l'assujettissement à la TVA des résidences avec services.

Toutefois, le législateur a tenu à préciser qu'il ne pouvait s'agir que de logements loués nus en résidence principale directement par le propriétaire.

Dans la pratique sont ainsi visées essentiellement les MAPAD et les résidences pour étudiants. L'investisseur peut opter ou non pour le régime du loueur en meublé professionnel ou non qui est lui aussi assorti d'avantages fiscaux performants.