Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître, pour l'ensemble du patrimoine locatif du foyer fiscal, un résultat négatif, le déficit ainsi constaté ne peut, en principe, être reporté que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Atténuant largement la portée de ce principe, la loi permet l'imputation sur le revenu global, avec ou sans limites, des déficits résultant de certaines dépenses ou de certaines opérations.

Imputation sur le revenu global dans le régime général

La règle de principe :

L'imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d'emprunts est autorisée dans la limite annuelle de
10.700 € (70.000 F). Ce système automatique d'imputation n'est définitif que si le bien ayant généré ce déficit est toujours loué au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation sur le revenu global.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt n'est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La pratique :

1ère étape : les intérêts sont déduits des loyers
Si dès cette étape, le résultat est négatif, ce solde est réporté
Si, en revanche, il est positif on procède à l'étape suivante

2ème étape : les autres charges sont déduites du solde positif et ce déficit est imputable dans la limite annuelle.

Exemple :


Immeuble sur lequel le contribuable a perçu 5.600 € de loyers en 2002 et réglé 5.000 € d'intérêts et 9.150 € au titre de travaux. Les autres charges se montent à 2.300 € (déduction forfaitaire comprise).

Etape 1 - Loyers nets d'intérêts 5.600 - 5.000 = + 600 Résultat positif pas de report
Etape 2 - Résultat 1 net des autres Charges 600 - 11.450 = - 10.850 € dont 10.700 € imputable et 150 € reportable

Quelles conditions pour pouvoir imputer le déficit ?

L'imputation n'est définitivement acquise que si le propriétaire maintient l'affectation de l'immeuble à la location ou conserve les titres de la société immobilière jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.

A défaut (sauf décès, invalidité ou perte d'emploi), le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués pour replacer le contribuable dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'application du dispositif d'imputation sur le revenu global.

Un revenu global insuffisant pour imputer l'intégralité du déficit foncier ?

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 70.000 F / 10.700 € ou 100.000 F / 15.300 €), l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des cinq années suivantes.

Cumul ?

Seul cumul impossible : pour un même logement entre la réduction d'impôt au titre de certains investissements immobiliers réalisés outre-mer et l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global pendant la période couverte par l'engagement de location du logement.

Imputation sur le revenu global dans les régimes spéciaux

Périssol : une limite portée à 15.300 € (100.000 F)

La limite de 10 700 € (70.000 F) est portée à 15.300 € (100.000 F) en cas d'option pour l'amortissement des logements neufs acquis entre le 1-1-96 et le 31-08-99 lorsqu'un déficit foncier est constaté sur un immeuble relevant de ce régime.

Loi Malraux : une suppression de toute limite (hors intérêts)

Le déficit foncier généré par les dépenses, autres que les intérêts d'emprunt, réalisées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé est imputable sur le revenu global sans limitation de montant.

Monuments historiques loués : une suppression de toute limite

Les déficits générés par les charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus sont imputables sur le revenu global du propriétaire.

Démembrement de propriété : imputation des grosses réparations du nu-propriétaire sans limite

Les travaux de grosses réparations engagés par le nu-propriétaire d'un immeuble en application de l'article 605 du Code civil lorsque le démembrement du droit de propriété résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs effectuée dans certaines conditions sont imputables.
 

Tableau récapitulatif des déficits fonciers