BORLOO NEUF / Réhabilitation
Les textes d'application des dispositifs d'investissement
locatif "Robien recentré" et "Borloo populaire" sont
parus au Journal officiel, vendredi
11 Août 2006 (loi portant "Engagement
national pour le logement" adoptée fin juin). Ils fixent
avant tout les plafonds de loyers applicables pour ces deux
dispositifs et les plafonds de ressources des locataires
uniquement applicable pour le dispositif "Borloo populaire".
Les plafonds de loyer et de
ressources
du locataire varient en
fonction de quatre zonages du territoire dénommés A, B1,
B2 et C. Ce zonage s'applique au « De Robien recentré et
au « Borloo neuf ».
Présentons brièvement ces différentes
zones :
-
La Zone A correspond à Paris, petite
couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de
l'agglomération parisienne ainsi que la Côte d'Azur
(bande littorale Hyères - Menton) et le Genevois
français.
-
La Zone B1 comporte les agglomérations
de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de
Paris, certaines agglomérations telles que Annecy,
Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo
mais également le pourtour de la Côte d'Azur et les
départements d'outremer, la Corse et îles.
-
La Zone B2 est relative aux
agglomérations de plus de 50 000 habitants, aux autres
zones frontalières et littorales chères et la limite
de l'île de France.
-
La Zone C concerne le restant du
territoire.
Ces
plafonds sont fixés à 4/5 des
montants des plafonds prévus pour le Robien recentré.
I
Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la
location à usage d'habitation principale (location nue)
peuvent amortir leur investissement jusqu'à 65 % du montant
de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois
subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).
Peuvent bénéficier du statut Borloo neuf
- les acquisitions de logements neufs ou en état futur
d'achèvement
- les acquisitions de logements réhabilités dès lors
qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière
On précise que par logement neuf, il convient d'entendre
ceux qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur
acquisition. A noter qu'un logement loué nu dans une
résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du
dispositif Borloo.
En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de
tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut Borloo.
La déduction au titre de l'amortissement est applicable,
dans les mêmes conditions que le dispositif "Borloo" neuf
aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis
à compter de la date de publication de la loi (non connue à
ce jour) et que le contribuable transforme en logements,
ainsi qui des logements acquis à compter de la date de
publication de la loi qui ne satisfont pas aux
caractéristique de décence prévues à l'article 6 de la loi
n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports
locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23
décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de
réhabilitation définis par décret permettant aux logements
d'acquérir des performances techniques voisines de celles
des logements neufs.
Dans ces cas, la déduction au titre de l'amortissement
est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmentés
du montant des travaux de transformation ou de
réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de
départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces
travaux.
Logements concernés
Le logement ne doit pas répondre aux normes posées dans
au moins quatre des rubriques suivantes :
- la composition du logement (nombre et nature des
pièces, surface habitable sous plafond, etc.);
- l'état général du gros oeuvre;
- l'étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement;
- l'état de la toiture et de la charpente;
- l'absence ou présence de plomb dans les peintures et
risques d'accessibilité;
- l'absence ou présence de matériaux dégradés contenant
de l'amiante;
- l'électricité (sécurité et dimensionnement en fonction
des équipements prévisibles);
- le gaz (sécurité et état général);
- l'état des réseaux d'eau;
- les installations sanitaires;
- l'état de la cuisine;
- le dispositif de ventilation et d'ouvertures;
- les caractéristiques des parois, des menuiseries
extérieures et de leur vitrage.
Les travaux réalisés doivent permettre au logement
d'acquérir au moins six performances techniques parmi les
douze suivantes:
- respect des conditions minimales de surface et volume
habitable;
- absence de risque d'accessibilité au plomb;
- absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds
contenant l'amiante;
- sécurité de l'installation électrique;
- sécurité de l'installation à gaz;
- évacuation des eaux usées et eaux vannes;
- existence d'au moins une pièce spéciale pour la
toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo
alimentés en eaux chaude et froide;
- existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces
principales:
- présence de protection solaire sur les baies exposées;
- isolation des combles dans le cas où l'habitation est
située sous les combles;
- ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres
existant ou amélioré, de caractéristiques thermique
inférieure ou égale à 2.9 W/m2K;
- présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou
individuel).
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L'avantage fiscal octroyé se traduit par un
amortissement. Celui-ci est égal à:
- 6 % du montant de l'investissement (frais
d'acquisition compris) pendant sept ans,
- puis de 4 % pendant les deux années suivantes,
jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement, soit un
amortissement à concurrence de 50 % du prix d'acquisition
du bien.
- Ce statut peut être prorogé une ou deux fois pendant
trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en
bénéficiant toujours d'un amortissement de 2,5 % par an
soit un amortissement à concurrence de 65 % du prix
d'acquisition du bien.
Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement
de déduction forfaitaire pour charges diverses est fixée à
30 % ou 45 % pour les logements donnés en location dans le
cadre
d’une convention sociale.
De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des frais
déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est
reportable chaque année sur le revenu global dans la limite
de 10 700 € (70 187,40 F), le supplément étant reporté, avec
les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix
années suivantes.
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Le dispositif Borloo exige des propriétaires bailleurs
l'engagement :
- que le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou
descendant du contribuable,
- et que les conditions de loyer et de ressources du
locataire seront respectées.
Des plafonds de ressources
du preneur à bail
Par ailleurs, le logement doit obligatoirement être loué
nu et affecté à la résidence principale d'un locataire
pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un des engagements
pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font
l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des
engagements est due
- a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition
commune
- au licenciement du contribuable ou de son époux soumis
à imposition commune
- au décès du contribuable ou de son époux
Les conditions de plafonnement du loyer sont fixées
chaque année par
décret
ou instruction administrative.
Aucune condition de ressource du locataire n'est demandée.
Pour les travaux d'améliorations, le taux d'amortissement
est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.
Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut
bénéficient de garanties complémentaires.
Ces garanties ont été mises en place par l'Etat. Il
s'agit
- du versement direct au propriétaire des allocations de
logement sociales et familiales
- de la possibilité du financement du dépôt de garantie
- d'une garantie contre les impayés de loyer et de
charges locatives, quel que soit le locataire, d'un
montant maximal de neuf mois pour une durée de location de
trois ans.
Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l'achat
de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant
conclu un accord de réservation locative avec un organisme
collecteur du l % logement pour loger des salariés
d'entreprise.
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Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en
compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface
habitable pour le calcul des loyers. Qu'importe ! dira-t-on,
il suffit de ne pas les inclure dans le bail Borloo et de
les louer séparément.
C'est possible, mais attention ! En réponse à une
question de la FNPC, la direction de la législation fiscale
précise un certain nombre de conditions assez contraignantes
qu'il convient de respecter.
Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et
séparée d'un logement bénéficiant des avantages fiscaux et
d'un parking ou d'un garage qui en sont exclus ne fait pas
obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement,
à condition
- que le locataire demeure libre de signer le bail du
logement et de refuser celui du parking
- et que le prix du loyer du parking ou du garage soit
normal par référence aux loyers du voisinage. Toutefois,
la fraction du prix global d'acquisition (frais inclus)
correspondant au prix du parking ou du garage est exclue
de la base amortissable. Le prix et les frais
d'acquisition doivent donc faire l'objet d'une répartition
précise et plausible au moment de la signature de l'acte
de vente.
Pour l'habitat individuel, où le garage n'est pas
physiquement séparé du logement et de ses autres annexes,
une location séparée n'est pas possible. Pour calculer la
surface des annexes prises en compte dans le loyer, on
calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont
on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux
et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base
amortissable ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre de
l'emplacement de stationnement.
ATTENTION : La base
d'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou
de revient global du logement auquel s'ajoute la fraction du
prix relative aux dépendances immédiates du logement.
Garages ou places de parking faisant l'objet d'un bail
distinct n'entrent pas dans cette base de calcul.
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