Attention : Pour
bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être
à l'initiative des travaux. Si le fisc admet que vous
puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et
prestations de direction et surveillance des travaux, elle
se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers
n'est pas en fait celui qui est à l'origine des travaux.
Dispositif
Ce dispositif fiscal nommé secteur sauvegardé, plus connu
sous le nom de loi Malraux, peut se résumer de la manière
suivante : les propriétaires d'un immeuble situé dans un
secteur éligible à la loi Malraux peuvent imputer leurs
déficits fonciers résultant de leurs dépenses de
restauration immobilière sur le revenu global et, ce, sans
aucun plafond.
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Conditions à respecter
Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de
la loi Malraux, plusieurs conditions sont requises.
Situation du bien
Le bien doit être un logement ancien situé soit
- dans une zone de protection du patrimoine
architectural urbain et paysager (ZPPAUP) qui, depuis le
1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration
immobilière (la création de ces ZPPAUP résulte d'un arrêté
préfectoral publié au recueil des actes administratifs)
- en secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingts
secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du
territoire.
Déclaration d'utilité publique
Sur le bien en question, l'acquéreur doit entreprendre
des travaux de restauration immobilière qui devront avoir
été déclarés d'utilité publique.
Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur
sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la
restauration complète d'un immeuble bâti, à cette réserve
près que dans la mesure où certaines parties de l'immeuble
ne nécessitent aucune intervention, la loi n'exige pas que
l'on y engage des travaux.
Initiative de l'opération
L'initiative des opérations de restauration immobilière
doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de
propriétaires regroupés au sein d'une Association foncière
urbaine (AFU). Autrement dit, le vendeur du ou des immeubles
concernés ne peut prendre l'initiative du regroupement des
propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en
leur nom.
Engagement de location
Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent
être loués nus à un locataire pour sa résidence principale
pendant une durée minimale de 6 ans.
Mais, contrairement à la loi Besson le propriétaire n'est
plus tenu, depuis 1994, de respecter des plafonds de loyer
et de ressources du locataire.
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Avantage fiscal
A l'exception des intérêts d'emprunt et des frais
accessoires à l'emprunt, qui restent déductibles des revenus
fonciers dans les conditions normales, toutes les charges de
la propriété de droit commun, de même que les dépenses de
démolition, les travaux de reconstitution des toitures ou de
murs extérieurs dès lors qu'ils sont consécutifs à ceux de
démolition, ainsi que les travaux de transformation en
logement de tout ou partie d'un immeuble, en ajoutant aussi
les frais d'adhésion à des AFU, peuvent engendrer un
déficit.
Ce dernier est alors imputable en totalité sur le revenu
global de l'investisseur et non plus seulement, comme dans
le cas du régime de droit commun, sur les revenus fonciers.
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Travaux déductibles
L'investisseur peut déduire de son revenu global
l'ensemble des dépenses nécessaires à la restauration et,
ce, sans plafonnement de leur montant.
Seuls les intérêts d'emprunt et les frais accessoires de
ce prêt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des
cinq années suivantes.
Parmi les dépenses imputables sur le revenu global, on
relèvera
- l'ensemble des dépenses déductibles en application des
règles de droit commun qui logiquement seraient imputables
sur le revenu foncier mais qui, par dérogation, le
deviennent sur le revenu global : déduction forfaitaire,
frais de gérance et de rémunération des concierges,
dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien
- les frais d'adhésion aux AFU. En revanche, leurs frais
de fonctionnement constituent des frais de gestion
couverts par la déduction forfaitaire
- les dépenses découlant de l'opération de restauration
immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition
imposés par l'autorité qui délivre le permis de
construire;
- les travaux de reconstitution de toiture ou de murs
extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par
les démolitions imposées
- les travaux de transformation en logement de tout ou
partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre
habitable (y compris les parties antérieurement non
habitables, telles que combles et greniers), sans
agrandissement du volume total bâti de l'immeuble. Sont
exclus les travaux de transformation en logements de
locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial,
professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité
d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés
doivent, de toute façon, être prévus par le plan de
sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration
d'utilité publique selon le cas.
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Mises en garde
Le non-respect de la procédure peut entraîner la
requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente
camouflée en l'état futur d'achèvement. Le second risque est
de surpayer l'opération (achat du logement ancien plus les
travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la
situation d'un immeuble en secteur sauvegardé n'est pas une
garantie systématique de demande locative ni de rendements
locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de
l'emplacement est primordiale. En cas de non-respect du
délai de location de six ans, tous les déficits imputés
depuis le début sont réintégrés dans le revenu global de
l'année en cours. S'il y a revente, même après six ans, le
calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le
coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation
importante, il n'est d'autre solution que de conserver le
bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque
année de 5 % la plus-value imposable.
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Sortie du régime
Une fois l'opération Malraux terminée, l'engagement de
location de six ans respecté, le bien est considéré comme un
bien ancien traditionnel.
Si vous désirez continuer à le mettre en location, vous
pourrez selon les cas :
- opter pour le statut Besson ancien assorti de sa
déduction forfaitaire de 25 % à la condition d'en suivre
les obligations
- avoir droit au régime du micro foncier assorti de sa
déduction forfaitaire de 40 %
- ou encore, si vous n'appartenez pas à l'une des
catégories ci-dessus, être soumis au régime du droit
commun avec déduction forfaitaire de 14 %.
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Justificatifs à produire
Joignez à votre déclaration les factures prouvant la
réalité des travaux ainsi que la copie de leur autorisation
sans oublier l'adresse du logement, la copie du bail et le
nom du locataire.
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