Die Vermietung von Ferienwohnungen in Frankreich sieht heute ganz anders aus als vor zwei Jahren. Mit einem neuen nationalen Registrierungsportal, verschärften steuerlichen Regelungen und Verwaltungstools, die einen Teil der Arbeit automatisieren, verändert sich der Sektor der saisonalen Vermietung grundlegend. Diese Entwicklungen zu verstehen, hilft, Bußgelder zu vermeiden, das richtige Steuermodell zu wählen und von Dienstleistungen zu profitieren, die die Vermietung vereinfachen.
Registrierung Declaloc: die obligatorische Nummer für jede saisonale Vermietung
Vor dem Gesetz Le Meur (Nr. 2024-1039) verwaltete jede Gemeinde ihre eigenen Registrierungsformalitäten. Ein Eigentümer musste manchmal zwischen mehreren Stellen je nach Stadt navigieren. Dieses fragmentierte System verschwindet zugunsten eines einheitlichen nationalen Teleservices namens Declaloc.
Das Prinzip ist einfach: Jede Ferienwohnung muss vor der Online-Schaltung eine 13-stellige Registrierungsnummer erhalten. Diese Nummer erscheint dann in allen Anzeigen, sei es auf Airbnb, Booking, Abritel oder einer persönlichen Website.
Was passiert, wenn die Nummer fehlt? Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro pro nicht konformer Anzeige betragen. Das Risiko ist nicht theoretisch: Die Plattformen selbst entwickeln automatische Kontrolltools, um die Anwesenheit der Nummer zu überprüfen. Die Informationen auf Be At Home ermöglichen es, diese regulatorischen Entwicklungen im Laufe ihrer Umsetzung zu verfolgen.
Auf der Dienstleistungsseite bieten mehrere Verwaltungssoftware jetzt die automatische Synchronisierung der Declaloc-Nummer mit den auf verschiedenen Plattformen veröffentlichten Anzeigen an. Diese Art von Tool verhindert Vergessen und Doppelbuchungen, insbesondere wenn ein Eigentümer mehrere Immobilien verwaltet.
Eigentümergemeinschaft und Tourismusvermietung: Eine Abstimmung kann alles blockieren
Sie planen, Ihre Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten? Überprüfen Sie zuerst, was Ihre Eigentümergemeinschaft darüber denkt. Das Gesetz Le Meur ändert das Gesetz von 1965 über die Eigentümergemeinschaft und führt eine Möglichkeit ein, die für viele Projekte entscheidend ist.
Eine Eigentümerversammlung kann Ferienwohnungen mit einer Mehrheit von zwei Dritteln verbieten. Vor diesem Text war einstimmig erforderlich, was das Verbot in großen Eigentümergemeinschaften nahezu unmöglich machte.
Diese Änderung hat direkte Konsequenzen. Ein Eigentümer, der eine Immobilie kauft, um sie auf Airbnb zu vermieten, kann durch eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung blockiert werden, selbst wenn die Gemeinschaftsordnung nichts zu diesem Thema erwähnt. Vor einer Investition wird es zur Gewohnheit, die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlung zu konsultieren.
Steuerrecht LMNP und DPE: Was sich für möblierte Vermieter ändert
Das steuerliche Regime für nicht-professionelle möblierte Vermieter (LMNP) wurde für saisonale Vermietungen nach unten korrigiert. Die neuen anwendbaren Steuerfreibeträge verändern die Rentabilität der Projekte erheblich:
- Die klassifizierten Immobilien und die Gästezimmer profitieren von einem Freibetrag von 50 %, mit einer Obergrenze von 77.700 Euro an jährlichen Mieteinnahmen.
- Die nicht klassifizierten Immobilien profitieren nur noch von 30 % Freibetrag, mit einer gesenkten Obergrenze von 15.000 Euro an jährlichen Mieteinnahmen.
- Die ländlichen Ferienhäuser könnten teilweise von diesen neuen Regelungen ausgenommen werden, ein Thema, das noch in der Versammlung diskutiert wird.
Diese Verschärfung macht die Inanspruchnahme eines auf LMNP spezialisierten Steuerberaters relevanter als zuvor. Die Entscheidung zwischen dem Mikro-BIC-Regime und dem realen Regime hängt nun von der Klassifizierung der Immobilie, ihrem Einkommensniveau und ihrem Standort ab.
Das Energieausweis-Diagnose (DPE) wird ebenfalls zu einem unverzichtbaren Schritt. In den Gemeinden, die eine Genehmigung für die Änderung der Nutzung verlangen, bedingte ein gültiger DPE die Erlangung dieser Genehmigung. Immobilien mit der Klassifizierung F oder G laufen Gefahr, langfristig von der saisonalen Vermietung ausgeschlossen zu werden, nach dem gleichen Prinzip wie bei der Langzeitvermietung.
Innovative Dienstleistungen: Automatisierung und dynamische Preisgestaltung in der saisonalen Vermietung
Die tägliche Verwaltung einer Ferienwohnung erfordert Zeit: Anfragen beantworten, die Reinigung koordinieren, die Preise je nach Saison anpassen. Mehrere Kategorien von Dienstleistungen haben sich entwickelt, um diese Belastung zu reduzieren.
Die Miet-Concierges, die seit dem Gesetz Le Meur reguliert sind, übernehmen die Begrüßung der Reisenden, die Schlüsselübergabe und die Wäscheverwaltung. Sie müssen nun spezifische deklaratorische Verpflichtungen einhalten.
In Bezug auf die Preisgestaltung passen die dynamischen Preistools die Preise jede Nacht je nach lokaler Nachfrage, Veranstaltungen und der Auslastung benachbarter Unterkünfte an. Ein Eigentümer, der seine Preise manuell für das ganze Jahr festlegt, verpasst manchmal signifikante Preisänderungen zwischen Hoch- und Nebensaison.
Die Plattformen selbst entwickeln sich weiter. Airbnb hat ein Modell von einheitlichen Gebühren für Reisende allgemein eingeführt, mit flexibleren Stornierungsbedingungen. Dieser Ansatz verändert die Art und Weise, wie Gastgeber ihre Marge berechnen, da die Provision nun anders in den angezeigten Preis integriert ist.
- Channel-Manager: Sie synchronisieren Verfügbarkeiten und Preise auf Airbnb, Booking, Abritel und der direkten Website des Eigentümers, um Doppelbuchungen zu vermeiden.
- LMNP-Buchhaltungswerkzeuge: Einige Software generieren automatisch die Steuererklärungen aus den auf jeder Plattform erfassten Einnahmen.
- Smart Locks und automatisierter Check-in: Der Reisende erhält einen temporären Code, was die Notwendigkeit der persönlichen Schlüsselübergabe beseitigt.
Die erlaubte Mietdauer bleibt ein zentrales Kriterium. Mehrere große Städte wie Marseille, Lyon und Bordeaux haben die Mietgrenze für Zweitwohnungen auf 90 Tage pro Jahr gesenkt. Das Überschreiten dieser Obergrenze führt zu finanziellen Sanktionen und die Plattformen beginnen, Buchungen automatisch über dem angegebenen Schwellenwert zu blockieren.
Der Markt für saisonale Vermietungen in Frankreich professionalisiert sich. Eigentümer, die auf die richtigen Verwaltungswerkzeuge setzen, die regulatorischen Verpflichtungen antizipieren und ihre Steuerpflichten an den neuen Rahmen anpassen, haben einen Vorteil gegenüber denen, die diese Veränderungen erleiden.